Beberapa saat lalu seorang teman dengan profesi pengacara bercerita bahwa dia memenangkan klaim sebuah perusahaan developer besar di jakarta sebesar Rp1.5 milyar. wow. Bagi saya itu angka yang cukup fantastis. Mengapa? Karena nilai rumah yang di beli kisaran harganya Rp1.7 milyar, mendapat ganti rugi pembayaran klaim sebesar Rp1.5 milyar, yang hampir senilai dengan harga bangunan itu sendiri.
Ada beberapa hal sebenanrnya yang harus kita cermati yang menjadi bagian kecurangan dari developer
1. Jadwal serah terima rumah
Anda harus memastikan Jadwal Serah terima sudah tercantum di Akta Jual beli (AJB) dan Perjanjian Pengikatan Jual beli (PPJB). Karena terkadang developer membuat kausul yang menempatkan konsumen di posisi lemah. Jadi konsumen harus lebih berhati-hati dalam melihat kausul tersebut. Jika tidak ada kesesuaian segeralah jangan ragu untuk minta diganti. Terkadang pihak developer akan mengatakan kausul itu sama ke semua pembeli sudah format dari pihak hukum/legal terkait sesuai standard. Maka anda harus mengetahui bahwa kausul perjanjian adalah kesepakatan antara kedua pihak yaitu pembeli dan penjual dan sifatnya bebas dan tidak dipengaruhi oleh badan, orang atau lembaga apapun. Jadi tidak ada standarisasi pemerintah atau badan hukum untuk legalisasi kausul jual beli. Pihak pertama (pembeli) dan kedua (penjual )berhak meminta kausul itu di rubah sesuai dengan kesepakatan bersama. Jika tidak ada kesepakatan maka perjanjian jual beli akan dibatalkan. Maka jika pembatalan itu di karenakan ketidak sepakatan atas kausul perjanjian maka uang yang telah dibayarkan seharusnya dikembalikan. Terkecuali pembatalan dilakukan oleh pihak pembeli.
2. Kausul-Kausul yang membuat posisi pembeli menjadi lemah yaitu:
Jika konsumen terlambat menyicil pembayaran maka dikenakan denda satu per mil per hari. Sedangkan jika Developer terlambat menyerahkan unit rumah/apartemen tidak dikenakan pinalti atau sekalipun kena pinalti nilainya terbatas yaitu ada angka maksimum misalkan ganti rugi Rp10 juta. Seharusnya jika konsumen terlambat menerima unit apartemen/rumah apalagi hingga berbulan-bulan. Developer harus membayar kerugian pendapatan yang diterima oleh pembeli jika rencana unit itu akan disewakan atau sudah ada penyewanya. Contoh kasus.
Pak Jojon seorang kaya raya membeli sebuah ruko di kawasan yang sedang berkembang yang dikelola oleh pengembang besar PT.Senggal Senggol Kaya (PT. SSK). pada saat pembelian unit yang di beli pak Jojon masih berupa kavling tanah kosong, PT. SSK menjanjikan dalam waktu 1 tahun sejak tanggal pembelian unit sudah bisa di gunakan (1 Febuari 2014).
Akhirnya karena pak Jojon seorang pengusaha, maka dia berpikir mulai tanggal 2 Febuari 2014 dia akan membuka bengkel sepeda motor. Pak Jojon membidik pasar di area tersebut yang memang belum ada bengkel sepeda Motor. Hasil perhitungan pak Jojon jika biaya servis motor @RP. 30.000 , Maka Jika 1 hari ada 100 unit motor yang di servis, pendapatan pak Jojon Rp3 juta sehari atau Rp 1,08 Milyar setahun.
Ternyata pada tanggal 1 Febuari 2014 Pihak developer PT.SSK tidak menepati janjinya. Unit yang di harapkan sudah jadi ternyata molor serah terimanya hingga 6 bulan. Maka Pak Jojon mundur membuka bengkelnya selama 6 bulan. Sementara Pak Jojon sudah membeli peralatan bengkel dari uang pinjaman ke BANK yang berbunga setiap bulan.
Kerugian Pak JojonDi bagi 2
Kerugian Bahan = Pak Jojon pinjam uang di bank sebesar Rp300 juta. Dengan bunga pinjaman 14.5%/tahun. Maka hutang pak Jojon jadi menumpuk yaitu sebesar Rp322 juta.
Kerugian pendapatan = Prediksi pendapatan pak Jojon selama 6 bulan yaitu sebesar Rp504 juta – Rp 322 juta yaitu sebesar Rp182 juta.
Siapakah yang membayar kerugian pak Jojon akibat keterlambatan serah terima???
Pasal 4 ayat huruf h , UU Perlindungan Konsumen no 8 Tahun 1999 berbunyi Konsumen Berhak mendapatkan kompensasi, ganti rugi dan/atau penggantian, apabila barang dan/atau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya.
Pasal 8 ayat ke 1 subsider huruf f , UU perlindungan Konsumen no 8 Tahun 1999 berbunyi Penjual dilarang menjual barang yang tidak sesuai dengan janji yang dinyatakan dalam label, etiket, keterangan,iklan atau promosi penjualan barang dan/atau jasa tersebut.
Dari dua pasal tersebut seharusnya pak Jojon bisa mendapatkan gantirugi sesuai dengan kerugian yang di telah dideritanya. Tetapi pak Jojon harus melihat pada AJB dan PPJB ada tidak tanggal serah terima yang tertulis di sana.
Itu sebabnya mengapa tanggal serahterima harus di cantumkan di AJB dan PPJB. Jika Tanggal serah terima di cantumkan di AJB dan PPJB menurut UU Perlindungan konsumen pak Jojon berhak mendapatkan ganti rugi sebesar kerugian yang di alami nya. Sesuai Pasal 4 huruf i, dan pasal 8 ayat 1 subsider huruf j, apabila barang yang di terima tidak sesuai dengan janji ( tanggal serah terima yg di sepakati) dan apabila barang yang di terima tidak sesuai dengan promosi penjualan barang ( tanggal serah terima terkadang masuk di dalam promosi penjualan). Jika tanggal itu tercatat maka Pak Jojon berhak mendapatkan ganti rugi.
Saat anda menandatangani PPJB pastikan Anda meneken PPJB dengan developer atau pihak lain yang dikuasakan developer. JANGAN TANDA TANDANGAN FORMULIR KOSONG. Sebaiknya proses PPJB juga dilakukan di hadapan notaris/PPAT yang Anda pilih atau dari developer. Minta draft PPJB sebelum membayar uang muka. Tak perlu khawatir transaksi batal karena kecerewetan Anda. Masih banyak pilihan rumah lain.
Henri Yokom. Penulis bisa dihubungi via email [email protected]
